El nuevo paquete de vivienda ya ha entrado en vigor, pero no todas sus medidas funcionan igual ni todas producen efectos inmediatos. El Real Decreto-ley 29/2026 fue publicado en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre y rige, con las salvedades previstas en el propio texto, desde el día 8. Aún debe ser convalidado por la Diputación Permanente, porque las Cortes están disueltas ante las elecciones del 29 de noviembre.

Esa combinación —norma vigente, debate político abierto y consecuencias que dependen del tipo de contrato— explica buena parte de la confusión. No basta con preguntar si «el decreto está aprobado». La respuesta es sí, está en vigor. Pero también hay que preguntar qué artículo afecta a cada caso, desde cuándo y qué ocurriría si no supera la convalidación parlamentaria.

Esta es una guía informativa basada en el texto del BOE. No sustituye el asesoramiento jurídico aplicado a un contrato concreto.

La respuesta corta: está en vigor, pero no es definitivo

Un real decreto-ley despliega efectos desde su entrada en vigor. Después, el Congreso debe convalidarlo o derogarlo en un plazo de treinta días. Con las Cámaras disueltas, esa función corresponde a la Diputación Permanente.

Por tanto, a 13 de octubre de 2026 conviven dos hechos:

La distinción importa. Si la norma no fuera convalidada, perdería vigencia. Eso no permite anticipar automáticamente qué ocurriría con cada efecto ya producido, una cuestión que puede exigir interpretación jurídica. Sí obliga a desconfiar de titulares que presentan todas las medidas como permanentes o, en el extremo contrario, como simples anuncios sin efectos.

Alquiler temporal: hay que justificar la causa

Uno de los cambios más visibles afecta a los contratos de temporada. La norma exige que exista una causa que justifique el desplazamiento temporal del inquilino y que esa causa figure en el contrato. La vivienda debe seguir siendo necesaria de manera transitoria, no una residencia habitual disfrazada con contratos breves.

Con carácter general, el alquiler temporal tendrá una duración mínima de 31 días y máxima de 12 meses. Si se encadenan más de dos contratos temporales sobre la misma vivienda, el tercero pasa a considerarse arrendamiento de vivienda habitual, con las garantías de duración, prórroga y actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Los contratos temporales firmados antes de la entrada en vigor conservan el régimen anterior hasta el final del plazo pactado. Su renovación, sin embargo, queda sometida a la nueva regulación.

La intención es cerrar una vía utilizada para eludir las protecciones del alquiler habitual. La dificultad estará en distinguir una necesidad temporal real —estudios, trabajo, tratamiento médico u otras causas acreditables— de una residencia permanente presentada como temporal.

Alquiler por habitaciones: el total ya no puede ser cualquier cifra

En las zonas de mercado residencial tensionado, la suma de las rentas cobradas por todas las habitaciones no podrá superar el precio máximo que correspondería al alquiler de la vivienda completa.

La medida intenta impedir que dividir un piso en habitaciones multiplique el precio total y permita escapar de los límites aplicables al inmueble. No significa que todas las habitaciones de España pasen a tener un precio estatal idéntico: el alcance depende de que la vivienda esté situada en una zona tensionada y del índice de referencia que resulte aplicable.

Es uno de los puntos donde la letra legal aterriza de forma más directa en la vida cotidiana. Un contrato puede decir «habitación», pero quien vive allí sigue necesitando cerradura, recibos, estabilidad y una dirección reconocible. La categoría contractual no elimina esa realidad material.

Prórroga extraordinaria: hasta dos años en determinados contratos

Los inquilinos cuyos contratos entren en los supuestos previstos podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años, articulada por anualidades. Durante esa extensión se mantienen los términos del contrato.

Para solicitarla, el arrendatario debe estar al corriente de pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores. El propietario deberá aceptarla salvo que exista un nuevo acuerdo, un nuevo contrato o que haya comunicado correctamente la necesidad de recuperar la vivienda para sí o para determinados familiares.

No es una ampliación automática e idéntica para todo alquiler. Importan la fecha del contrato, el momento en que termina el periodo obligatorio o la prórroga vigente y las circunstancias concretas de las partes. La guía publicada por La Moncloa sitúa el mecanismo en contratos vigentes hasta el 31 de diciembre de 2028.

Actualización de la renta: cero o un máximo del 2 % en ausencia de acuerdo

Hasta el 31 de diciembre de 2027 se establece un límite extraordinario para las actualizaciones anuales.

Esto se refiere a la actualización anual de la renta durante la vigencia del contrato. No equivale a afirmar que cualquier alquiler nuevo en cualquier municipio queda congelado o limitado al 2 %. Mezclar renovación, actualización y firma de un nuevo contrato produce conclusiones incorrectas.

Deducciones, pisos turísticos y primera vivienda

El decreto incluye un bloque fiscal y financiero más amplio que la regulación del contrato de alquiler.

Para los inquilinos, crea una deducción estatal en el IRPF del 10 % de las cantidades pagadas por la vivienda habitual cuando la renta anual del contribuyente sea inferior a 33.007,20 euros, con los límites y efectos temporales definidos en la norma.

Para los pequeños propietarios, establece reducciones graduadas sobre los rendimientos del alquiler. Pueden llegar al 100 % en determinados nuevos contratos si la renta se reduce más de un 5 % respecto del contrato anterior y se cumplen las demás condiciones.

También contempla un IVA del 10 % para alojamientos turísticos cuando se presten servicios propios de la industria hotelera o la estancia no supere 30 noches. Los ayuntamientos podrán aplicar recargos en el IBI a viviendas de uso turístico, con porcentajes superiores cuando una misma persona acumule varios inmuebles destinados a ese uso.

El programa TU CASA prevé financiación pública complementaria para la compra de la primera vivienda: hasta el 20 % de su valor, con un máximo de 50.000 euros, a interés cero y sin comisiones. Que el instrumento figure en la norma no significa que cualquier comprador pueda solicitarlo hoy sin más; su aplicación requiere el desarrollo operativo y el cumplimiento de los requisitos correspondientes.

Qué busca el Gobierno y qué discuten sus críticos

El texto combina protección del inquilino, incentivos fiscales, restricciones a determinadas operaciones especulativas y mecanismos para ampliar el parque asequible. El Gobierno sostiene que el objetivo es estabilizar los contratos y devolver viviendas al uso residencial.

Los críticos temen el efecto contrario: que más propietarios retiren sus pisos del alquiler estable o aplacen decisiones de inversión ante una regulación que consideran imprevisible. EsadeEcPol observó que, durante el debate de los decretos anteriores, los anuncios de alquiler de larga duración cayeron en las diez mayores ciudades, con descensos especialmente intensos en Murcia, Madrid y Valencia. Su análisis fue prudente: los datos son compatibles con una retirada preventiva, pero no prueban que la regulación fuera la causa.

Esa cautela importa. Una variación de anuncios durante unos días no demuestra por sí sola que haya desaparecido el mismo número de viviendas del mercado. Tampoco permite negar que la incertidumbre normativa pueda modificar decisiones. La oferta, el precio, la duración de los contratos y la seguridad residencial no caben en una sola cifra.

Una norma convertida en relato electoral

La vivienda ya estaba en el centro del adelanto electoral. Con este nuevo decreto, también se convierte en una prueba sobre cómo cada partido ordena derechos, costes y riesgos.

Para unos, la prioridad es evitar que un contrato termine y expulse a quien no encuentra alternativa. Para otros, es asegurar que ofrecer una vivienda en alquiler no implique perder capacidad de decisión durante años. Entre ambos extremos aparecen situaciones menos cómodas: pequeños propietarios que necesitan vender, inquilinos que pagan una habitación sin garantías, fondos que compran carteras y administraciones que prometen un parque público todavía insuficiente.

La norma intenta intervenir sobre todos esos planos a la vez. Por eso puede ser defendida como protección y criticada como fuente de inseguridad. Las dos descripciones forman parte del debate; ninguna sustituye la lectura del texto ni el análisis de sus resultados.

Qué conviene comprobar antes de tomar una decisión

Quien tenga un contrato próximo a terminar debería revisar, al menos:

  1. si se trata de vivienda habitual, temporada o habitación;
  2. la fecha de firma y el momento exacto en que termina el periodo obligatorio o su prórroga;
  3. si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado;
  4. la renta aplicable según el índice de referencia;
  5. las comunicaciones realizadas entre propietario e inquilino;
  6. el resultado de la convalidación del Real Decreto-ley 29/2026.

La última comprobación es la que puede cambiar el marco general durante las próximas semanas. Hasta entonces, la descripción más precisa es menos rotunda que muchos titulares: el decreto está vigente, sus medidas son reales y su continuidad aún no está decidida.

Fuentes consultadas

Artículo cerrado el 13 de octubre de 2026. Se actualizará cuando la Diputación Permanente convalide o derogue la norma, o si cambia algún dato material.